전월셋집을 구하는 건 쉬운 일이 아닙니다. 알아야 할 것도, 배워야 할 것도 많습니다. 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막합니다. 정보는 차고 넘치는데, 부동산 거래에 대한 막연한 불안감이나 혹시 전세사기 피해자가 될지도 모른다는 불안감 때문에 섣불리 나서지 못합니다. 전국적으로 전세사기가 기승을 부리면서 전세보증금을 제때 돌려받지 못할까 걱정됩니다. 자신에게 꼭 필요한 정보를 골라내고, 직접 발품을 팔아 직접 확인하는 수고로움을 마다하지 않아야 합니다.
하나부터 열 가지 집접 챙기겠다는 마음가짐이 전세사기 위험을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법입니다.
첫 번째. 자신의 재무상태 점검
우선 자신의 재무상태 점검을 해야 합니다. 자신의 재무상태를 알아야 적정한 예산을 정할 수 있습니다.
재무상태 확인 후 예산 기준을 정합니다. 예산 기준은 소득 대비 부채 비율로 정합니다. 소득 대비 대출 비율을 따져보고, 적정 대출금과 상한선이 얼마인지 정합니다.
두 번째. 매물 찾는 방법
부동산 거래에서 자신에게 꼭 맞는 매물을 찾는 것이 중요합니다. 최근에는 부동산 관련 업체에서 운영하는 홈페이지부터 다양한 어플까지, 스마트폰 및 컴퓨터만 있다면 매물을 쉽게 찾을 수 있습니다.
- 네이버 부동산 : 매물과 현재 가격, 실거래가 이력, 공시지가, 학군 등 상세한 정보들을 확인할 수 있습니다.
- 호갱노노 : 국토교통부 아파트 실거래가와 시세를 지도를 보며 확인할 수 있고, 시세 변동 등을 확인할 수 있습니다.
- 아실 : 매물의 이력을 확인할 수 있고, 기초적인 정보도 하눈에 살펴볼 수 있습니다.
관심 있는 매물을 찾았다면 직접 현장을 방문합니다. 방문 전 정부24(https://www.gov.kr/) 홈페이지에서 건축물대장을 발급받습니다. 건축물대장에 나와 있는 건물 용도와 다르게 사용한다면 대부분 무허가 건축물입니다. 그리고 공인중개사가 관심 있는 매물을 보여주지 않고 다른 매물의 거래를 유도한다면 전세사기일 확률이 높습니다.
세 번째. 전세계약 작성
계약서 작성 전 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 많습니다. 뜻하지 않은 문제를 방지하기 위해 아래 내용들을 참고하시고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
1. 부동산 기본 정보 꼼꼼히 확인하기
- 등기부등본: 소유주, 면적, 건물 구조, 저당권 설정 여부 등을 꼼꼼히 확인하여 소유권에 문제가 없는지, 다른 채권자가 있는지 살펴보세요. 특히 선순위 근저당 설정 금액과 전세 보증금을 더했을 때 해당 부동산의 시세를 초과하지 않는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 건축물대장: 건물의 용도, 층수, 건축 연도 등을 확인하여 실제 현황과 일치하는지 확인하고, 불법 건축물은 아닌지 확인해야 합니다.
- 주택 시세: 여러 부동산 정보 사이트를 통해 해당 지역 시세를 비교하여 적정한 전세 가격인지 확인하고, 너무 저렴한 가격에 속지 않도록 주의해야 합니다.
2. 계약 조건 꼼꼼히 확인하기
- 임대 기간: 계약 기간을 명확히 하고, 계약 갱신 시 조건 등을 미리 확인하여 갱신 시 불리한 조건이 없는지 확인해야 합니다.
- 보증금: 보증금 지급 시기와 방법, 반환 시기와 방법 등을 명확히 하고, 보증금 반환 시 발생할 수 있는 문제에 대해 미리 논의하는 것이 좋습니다.
- 월세: 월세가 있는 경우, 지급 시기와 방법, 관리비 포함 여부 등을 확인하고, 관리비 항목에 대해 자세히 알아보는 것이 좋습니다.
- 옵션: 옵션으로 제공되는 물품 목록과 상태, 하자 발생 시 책임 소재 등을 명시하여 추후 분쟁을 방지해야 합니다.
- 수리 및 보수: 하자 발생 시 누가 수리 비용을 부담하는지, 임대 기간 중 어떤 수리를 할 수 있는지 등을 명확히 하고, 계약서에 상세하게 기재하는 것이 좋습니다.
- 계약 해지: 계약 해지 시 필요한 절차와 위약금 등을 명확히 하여 갑작스러운 상황에 대비해야 합니다.
3. 특약 사항 꼼꼼히 확인하기
- 특약 사항: 계약서에 명시된 특약 사항을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 불리한 조항이 있는 경우 수정을 요구하거나, 법률 전문가에게 자문을 구하는 것이 좋습니다.
- 대항력 확보: 전입신고와 확정일자를 받아 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리를 확보해야 합니다.
4. 중개인 확인하기
- 소속 확인: 중개인의 소속 공인중개사 사무소를 확인하고, 중개사의 자격증을 확인하여 안전하게 거래하는 것이 좋습니다.
- 계약서 작성: 중개인이 작성한 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 의문 사항은 즉시 질문하여 궁금한 점을 해결해야 합니다.
5. 보증보험 가입하기
- 전세보증보험: 전세금을 보호하기 위해 전세보증보험 가입을 적극적으로 고려하여 만약의 상황에 대비하는 것이 좋습니다.
6. 주의해야 할 점
- 깡통전세: 전세 보증금으로 다른 빚을 갚은 상태로, 전세 만기 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있으므로 주의해야 합니다.
- 허위 매물: 허위 매물에 속지 않도록 주의하고, 직접 방문하여 확인하는 것이 좋습니다.
- 급매물: 급하게 매물을 내놓는 경우에는 하자가 있을 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.
전세가율 80% 이상이면 깡통전세
주택임대차 거래를 할 때 통상 전셋값이 집값보다 낮습니다. 하지만, 부동산 시장 상황에 따라 전셋값이 집값을 뛰어넘는 현상들도 벌어진 적도 있습니다. 집주인은 주택을 팔아도 보증금을 돌려주지 못합니다. 흔히 말하는 깡통전세입니다.
전세가율은 집값 대비 전셋값 비율을 말합니다.(전세가격/매매가격 X 100) 예를 들면, 매매가 10억 원 아파트의 전셋값이 7억 원이라면 전세가율은 70%입니다.
전세가율은 전세보증금 반환 여부를 예측하는 기준으로, 부동산 업계에서는 통상 전세가율이 70~80% 이상이면 깡통전세 위험성이 크다고 판단합니다.
KB부동산 데이터허브 홈페이지에서 전세가율 확인
- KB부동산 데이터허브 홈페이지(https://data.kbland.kr/) → KB통계 → 투자테이블
